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住宅ローンの繰り上げ返済で資産運用!効果は?期間と金額どっちを減らす?

   

「貯蓄から投資へ」、最近よく聞くフレーズですね。
投資へ・・・と言われても、
「なんだか難しそう」「うそ臭くて損しそう」「なんか後ろめたい」
そんな意見が多くあります。

もちろん、得をする事もあれば、損する事もあります。
資産運用するときは、出来る限り低いリスクで高いリターンを得たいものです。
そんな方に朗報です。
ノーリスク(リスク無し)で出来る資産運用があります。
全ての方が対象になるとは限りませんが、今後対象になる可能性もあります。
気になる方は、続きをどうぞ^^

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住宅ローンの繰り上げ返済は資産運用になる!

手っ取り早く結論を言うと・・・
住宅ローンの繰上返済が、ノーリスクの資産運用になります。
意外でしたか?
資産運用というのは、FXで株を買ったり、投資信託や生命保険を買ったり等々・・・
金融資産を買うだけではありません。
極端な話、郵貯や銀行にお金を預ける事だって、立派な資産運用です。

では、なぜ住宅ローンの内入れが資産運用になるのかと言うと。
繰上返済した金額分の金利が浮くからなんです。

例えば、以下の条件で住宅ローンを借りていたとします。

住宅ローン例
住宅ローン借入額  2,500万円
借り入れ期間    25年
金利        1.5%
ボーナス返済      無し
月々の返済額     約 10万円
25年間の支払総額   約 3,000万円
利息分の支払総額   約 500万円

25年のローンを最後まで支払うことで、500万円の利息を支払うことになります。
繰上返済することによって、この500万円を確実に減らす事が可能なんです。
これは、ノーリスク(リスク無し)の資産運用といって良いでしょう。

住宅ローンを繰り上げ返済した効果のほどは?

それでは実際に住宅ローンを繰り上げ返済した場合、いくら利息が浮くのでしょうか?
先ほどと同じ条件で考えていきます。

ローンを10年経過した時点で、500万円繰上返済してみましょう。

と、その前にまず、繰上返済の方法について説明します。
繰上返済には、大きく分けて3種類あります。
1つ目は、繰上返済し、返済額をそのままで、借入期間を短縮する方法。
2つ目が、繰上返済し、借入期間をそのままで、返済額を軽減する方法。
3つ目は、後で説明します。

以下から、それぞれの方法での返済額の変化を見てみましょう。

住宅ローンの繰上返済を期間短縮型の場合

繰上返済を期間短縮型で(5年短縮)
繰上返済後のローン残額  1,100万円
繰上返済後の借入残年数    10年
月々の返済額     約 10万円
ローンの支払総額   約 2,396万円
利息分の支払総額   約 396万円

浮いた支払い利息額   約 104万円
500万円の繰り上げ返済(投資)によって、104万円の資産運用となりました。

住宅ローの繰り上げ返済を返済額軽減型の場合

繰り上げ返済を返済額軽減型で(3.1万円減少)
繰上返済後のローン残額  1,100万円
繰上返済後の借入残年数    15年
月々の返済額     約 6.9万円
ローンの支払総額   約 2,440万円
利息分の支払総額   約 440万円

浮いた支払い利息額   約 60万円
500万円の繰り上げ返済(投資)によって、60万円の資産運用となりました。

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住宅ローンを繰り上げ返済の期間短縮と金額軽減の併用は?

繰上返済の3つ目の方法がこちらです。
上記2パターンを併用する方法です。
内入して、借入期間を短縮し、返済額も軽減する方法です。

内入額のいくらを借入期間短縮に充て、いくらを返済額軽減に充てるかは、借入している人の考え方次第です。

今回は4年、3年、2年、1年とそれぞれ期間短縮した場合を比較してみましょう。

期間短縮と金額軽減の併用(4年短縮)
繰上返済後のローン残額 約 1,110万円
繰上返済後の借入残年数  11年
月々の返済額      約 9.1万円(0.9万円減少)
ローンの支払総額     約 2,405万円
利息分の支払総額    約 405万円

浮いた支払い利息額   約 95万円
500万円の繰り上げ返済(投資)によって、95万円の資産運用となりました。

期間短縮と金額軽減の併用(3年短縮)
繰上返済後のローン残額 約 1,110万円
繰上返済後の借入残年数  12年
月々の返済額      約 8.4万円(1.6万円減少)
ローンの支払総額     約 2,414万円
利息分の支払総額    約 414万円

浮いた支払い利息額   約 86万円
500万円の繰り上げ返済(投資)によって、86万円の資産運用となりました。

期間短縮と金額軽減の併用(2年短縮)
繰上返済後のローン残額 約 1,110万円
繰上返済後の借入残年数  13年
月々の返済額      約 7.8万円(2.2万円減少)
ローンの支払総額     約 2,423万円
利息分の支払総額    約 423万円

浮いた支払い利息額   約 77万円
500万円の繰り上げ返済(投資)によって、77万円の資産運用となりました。

期間短縮と金額軽減の併用(1年短縮)
繰上返済後のローン残額 約 1,110万円
繰上返済後の借入残年数  14年
月々の返済額      約 7.3万円(2.7万円減少)
ローンの支払総額     約 2,431万円
利息分の支払総額    約 431万円

浮いた支払い利息額   約 69万円
500万円の繰り上げ返済(投資)によって、69万円の資産運用となりました。

まとめ

どうでしたか?
繰上返済する事による、資産運用の効果のほどは実感できましたか?

もちろん、家庭によって借入額や借入期間、金利などバラバラです。
例に挙げたケースと全く同じ、という事はないでしょう。

繰上返済をする事によって、支払利息を減らして確実な資産運用になる。
そして同じ条件ならば、返済額軽減型よりも期間短縮型の方が支払い利息軽減効果が高い。
そう分かってもらえれば幸いです。
3タイプのどの繰上返済を選ぶかは、今後の生活スタイルに合わせて検討してください。

実際の繰上返済後の返済期間や返済額は、取引のある金融機関にご相談ください。
特に、住宅ローン控除を利用している人は、必ず相談してくださいね。

ただし、繰上返済のしすぎで手持ちのお金が足りなくなり、新たに借入をするようでは本末転倒です。
お金の借入はもちろん、繰上返済も計画的に、ですね^^

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