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住宅ローンの繰り上げ返済は資産運用!メリットとデメリット?ローン控除の注意点

   

住宅ローンの繰上返済をする事により、支払い利息が軽減され資産運用になる。
そんな話をよく聞きます。
確かにその通り。

なるべく多くの金額を、繰上げ返済。
なるべく早い時期に、繰上げ返済。

そうすればそうするだけ、確実に支払利息の軽減に繋がります。

だからと言って、むやみやたらに繰上げ返済すれば良い訳ではありません。
繰上げ返済をする時期によって利息軽減額も変わります。
内入れする事による、メリットやデメリットがあります。
他にも、ローン控除を利用している人は特に要注意です。

状況を理解してうえで、繰上げ返済をして上手に資産運用してくださいね。

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住宅ローンを繰り上げ返済して資産運用しよう!

数ある資産運用の中で、ノーリスクでそこそこの利益を生むものは、多くありません。
銀行預金はノーリスクの資産運用ですが、収益は微々たるものですね。
住宅ローンの繰上返済は、ノーリスクでそこそこの資産運用になります。

なるべく多くの金額を、繰上げ返済なるべく早い時期に、繰上げ返済
と、冒頭で挙げました。

多くの金額を繰上げ返済した方が、支払利息の軽減になる。
と、いう事は納得してもらえるでしょう。

しかし、早い時期に繰上げ返済をした方が良い。
と、いう事はなかなか実感できないと思います。

ここで、例を挙げて説明してみます。
例えば、以下の条件で住宅ローンを借りていたとします。

参考例の住宅ローン
住宅ローン借入額  2,500万円
借り入れ期間    25年
金利        1.5%
ボーナス返済      無し
月々の返済額   約 10万円
25年間の支払総額 約 3,000万円
利息分の支払総額 約 500万円

25年のローンを組む事で、500万円の利息を支払うことになります。
繰上返済をする時期の違いにより、この500万円の軽減の差がどれだけ変わるか計算します。

・まず、ローンを10年経過した時点で、500万円繰上返済してみましょう。

10年後に500万円 繰上返済した場合
10年後のローン残額     約 1,610万円
500万円繰上返済後の残高  約 1,110万円
ローンの残年数       約 10年(繰上返済により5年短縮)
月々の返済額        約 10万円
ローンの支払総額     約 2,395万円
利息分の支払総額      約 395万円
浮いた支払い利息額   約 105万円

・次に、ローンを15年経過した時点で、500万円繰上返済してみましょう。

15年後に500万円 繰上返済した場合
繰上返済後のローン残額   約 1,113万円
500万円繰上返済後の残高  約  613万円
ローンの残年数       約 5年5ヶ月(繰上返済により4年7ヶ月短縮)
月々の返済額        約 10万円
ローンの支払総額     約 2,439万円
利息分の支払総額       約 439万円
浮いた支払い利息額   約 61万円

どうでしょうか?
同じ500万円、繰上げ返済の時期が5年違うだけで約45万円もの差が生じます。
同じ金額を繰上げ返済するのならば、なるべ早い時期に行ったほうが良い。
と、いう事が実感できたかと思います。

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住宅ローンの繰り上げ返済するメリットとデメリット

住宅ローンの繰上げ返済のメリットは上記の通りです。
繰上返済する事によって、支払利息の軽減に繋がるノーリスクの資産運用です。

では、デメリットはないのでしょうか?
それは、
繰上返済した事で手持ちのお金が足らなくなり、新たに借入をする事です。

例えば・・・

繰上返済をした後に・・・
お子さんの学費が足らなくなり、教育ローンを借りた。
車が壊れたので、買い換える為に、マイカーローンを借りた。
などの場合です。
繰上返済にお金を使い、新たに借入をしているようでは本末転倒、意味がありません。

特に、住宅ローンは自宅を担保にしている事もあり、低金利で借りることが出来ます。
個人で借りられるお金の中で、一番低金利で借りることが出来るローンです。
わざわざ、借入を返済して、住宅ローン金利よりも高い金利のローンを借りるなんて意味がありません。
それだったらば、繰上げ返済なんてしない方がよかったですよ。

将来のライフプランの中で、何年後に、何のために、いくら必要になる。
と、いう事をしっかり計画し、無意味で無駄な繰上返済はしないようにしましょう。

ローン控除を利用している繰り上げ返済の注意点

ローン控除とは一体何なのでしょうか?
正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
細かい仕組みや適用条件は省いて、簡単にどんな制度なのかを一言でいいます。

12月末時点の住宅ローンの残高に応じて、税金が戻ってくる制度。

と、覚えてもらえればここでは十分です。

ここでは、注意点を2点ほど説明します。

と、その前に・・・
住宅ローンの借入時期により、税金の戻ってくる割合や期間が違います。
例として、平成26年4月~平成29年12月に借りた住宅ローンで考えます。
この場合、12月末のローン残高の1%が戻ってきます。それが10年間繰り返されます。

・では、注意点その1

さきほど、繰上返済は早い時期にした方がメリットがあると説明しました。
しかし、繰上げ返済を12月にしようと思っている方に注意です。
繰上げ返済は少し待ち、年明けに返済したほうが良いのではないですか?
年末に500万円繰上返済をした場合、500万円の1%で5万円ほど税金の戻りが変わってきます。

・注意点その2
税金の戻りはローン残高の1%です。
2,500万円の残高があったのならば、税金の戻りは25万円です。
たかが1%されど1%です。多いと思うか少ないと思うかはあなた次第です。
が、しかし・・・
昨今の住宅ローンの金利は、1.0%を下回ることも珍しくありません。
ローンの支払利息よりも、税金の戻りの方が多いなんていう逆転現象も起きています。
繰上返済するのは、ローン控除の期間が終わってからでも遅くないのでは?

まとめ

どうでしょうか?
とにかく、住宅ローンの繰上げ返済をすれば良い。
と、簡単に考える前に、少し考えるキッカケになったでしょうか?
繰上げ返済をするのならば、ご家庭のライフプランや時期を考えて上手に行ってくださいね。

金融機関によって、繰上返済の手数料や、手続きに掛かる時間や日数など対応は様々です。
前もって、繰上げ返済の希望日時や方法をよく相談してくださいね。
突然、金融機関の窓口に行っても、即日対応出来ない事が多いですからね^^;

今後の経済情勢や金利の変化により、記事の内容がそぐわなくなる事もあります。
手続きの際は、取引している金融機関とよく相談してください。

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